2020年，我國整體城鎮化率突破60%大關，約35個大中城市已率先進入再城鎮化發展階段。隨著我國城市化進程發展至成熟期，城市中有限的土地資源愈發珍貴，攤大餅式的城市發展模式已難以為繼，提升存量空間的城市品質成為新時期的發展目標。
伴隨城市經濟結構“退二進三”浪潮，老舊工業廠房的功能調整、改造再利用備受關注。廠房舊改本質是對項目承載的產業功能進行轉型、升級，以符合城市新的發展需求。目前主要形成了三種較為成熟的操作路徑：
1）工業用地轉型為文創、商辦、租賃住房等服務業用地；
2）工業用地升級為科研設計、新型產業等城市高效產業用地；
3）工業用地調整為城市公共空間。
一、工業轉型為服務業用地
“工改文”是我國工業舊改發展歷程中較早形成的一類嘗試，北京798、上海M50、8號橋至今仍是舊廠房改造文創園的標桿項目，并進一步催生創意產業園專業運營商的活躍。此后，隨著工業舊改市場化進程加快，以社會資本為主體，進一步推動“工改商”模式的出現，形成集商業、辦公功能的混合街區。2017年以來，國家鼓勵租賃住房市場發展，推動“工改租”模式試點。
（一）工改文
改造對象：以多層辦公、生產廠房、倉庫為主的輕工業園區或建筑單體，且大部分建筑具有較高的保留價值。
實施主體：以徳必集團、錦和商業、萬科為代表的創意產業園專業運營商，與原業主簽訂土地與建筑長租協議，以輕資產模式對老舊廠房進行改造翻新后對外出租，賺取租金差價。
改造手法：工業建筑空間尺度大，設計荷載較大，改造靈活性好，能為功能重置提供多元組合空間，通過夾層、外立面裝飾等低成本改建方式即可轉型為SOHO、LOFT等產品，服務創意辦公企業。同時，引入休閑、娛樂商戶，形成混合業態布局。一般不改變用地性質，可適當增加建筑面積。
改造目標：盤活存量物業，使老舊廠房滿足文創、創意企業、聯合辦公企業入駐需求，實現工業向服務業轉型，并以具有吸引力的餐飲、娛樂業態作為補充，形成7×24小時的全天候吸引力。
模式優勢：地產開發商輕資產模式介入，不涉及土地招拍掛，審批流程相對穩定、可控。
案例：萬科上生新所
上海生物制品研究所與萬科達成延安西路1262號地塊整體租賃開發協議，由萬科接手進行改造運營。在保護歷史建筑文脈的基礎上，賦予其適合時代和未來城市發展的使用功能，業態涵蓋74%辦公、18%餐飲娛樂、8%文創藝術，改造為融歷史文化、工作、生活、運動和娛樂等多重元素于一體的國際化潮流生活方式活力社區。
萬科將園區內建筑分為歷史建筑、工業建筑、其余建筑三類，分別采用保護、改造、拆除新建手段予以更新。
1)歷史建筑——保護修繕，適當利用
對歷史建筑的改造既保留原有的文化價值，延續歷史脈絡，同時將其活化為現代生活的一部分，將哥倫比亞鄉村俱樂部總會改建為蔦屋書店，海軍俱樂部及泳池改建為水岸餐飲秀場，孫科別墅改建為創意辦公及展覽空間。
2)工業建筑——改造利用，功能煥新
上生所時期的辦公、研發、生產大樓通過新材料、新手法的植入和改變，營造歷史環境下的全新感觀空間，承載創意辦公、餐飲零售等功能。
3)其余建筑——無關拆除，合理新建
對非保護的工業建筑，結合建筑質量、園區整體業態功能考量，適當拆建，新建辦公聚落、南門入口等，填補園區配套服務功能，增強園區完整性。
（二）工改商
改造對象：僅有少部分建筑具有保留價值的成片工業廠區。
實施主體：萬科、龍湖、中糧等兼具商業、辦公、住宅產品經驗的一線房企，以工改商模式拓展自身獲地能力。
改造手法：此類模式用地規模較大、產業轉型深刻，大部分原工業廠房無法承擔新的城市功能。一般保留具有特殊歷史意義的廠房，對其深度改造，植入新的功能，以傳承文脈；拆除大部分缺乏保留價值的廠房，重新建設為能夠快速去化和實現持續租金收益的商辦物業。
改造目標：以協助政府實現區域復興為目標，獲取用地性質調整后的原工業企業土地使用權，改造為商業、辦公、公租房等復合空間，服務片區經濟，從延續人文環境、補充商業短板、促進產業轉型、提升城市形象等方面全面提檔，為片區重新注入活力。
模式優勢：以市場化力量推動傳統工業片區徹底轉型升級，塑造片區商業服務核心，同時該模式成為地產商獲地的有效途徑。
案例：北京首鋼園·六工匯
六工匯位于北京新首鋼高端產業綜合服務區，由首鋼基金與鐵獅門共同投資，首鋼旗下首奧置業以協議出讓方式獲得土地使用權。項目占地200畝，由6幅地塊組成，土地用途包括其他類多功能用地（含商業40年、辦公50年、文體娛樂50年）、文體娛樂用地等。
項目在保留原首鋼煉鐵廠、動力廠、電力廠以及五一劇場等重要工業歷史遺跡的基礎上，通過“拆除余、織補新”的設計手法，將現代理念與工業遺址進行有效地織補融合，打造出23棟風格各異的建筑物，包括11棟產業辦公樓、11棟獨棟商業和1座購物中心，形成一個匯聚低密度現代創意辦公空間、復合式商業、多功能劇場和綠色公共空間的新型城市綜合體。
（三）工改租
我國正從頂層設計層面推動租賃住房市場發展，2017年住建部發文鼓勵工業廠房改造為租賃住房，廣州、深圳、南京等12個城市被選為首批開展住房租賃試點的城市，出臺了相應的地方政策，明確具體要求，目前處于市場發展初期。
改造對象：綜合多地政策，大體要求為工業（廠房、倉儲）、商業（辦公）、科研教育等非居住類不動產，且兩年內無征收計劃的已建成閑置存量房屋。改建規模原則上不少于50套（間）且建筑面積3000平方米以上。
實施主體：具備一定經營規模、較強管理能力和良好社會信譽的住房租賃企業，前期以住房租賃國有企業為主，目前萬科泊寓、龍湖冠寓等民企介入。
改造手法：將工業改造為公寓過程中，主要以隔斷方式重新布置平面戶型，增添適合年輕人的生活服務空間，新增給排水設施，改造電路布局。
改造目標：改造后的物業應符合住房租賃管理要求，并統一納入市級住房租賃交易服務平臺監管，以解決進城務工人員、新就業大學生等新市民住房問題。
模式優勢：長租公寓需求大，改造難度低，長期發展形成一定的灰色空間。隨著租賃住房政策法規的完善，市場有望規范化發展。
案例：武漢萬科泊寓2035
該長租公寓位于武漢江岸區漢黃路8號金凰產業園5、6號樓,總面積4.94萬/㎡，改造后共1198間租賃住房，結合租客承租能力和居住需求，形成從16㎡到50㎡一居為主的戶型，每個房間均配備獨立洗手間、床、衣柜、書桌、椅子、空調、洗衣機、熱水器等設備，部分房間配備開放式廚房。
二、工業升級為新型產業園
隨著新興產業發展，科技創新重要性提升，城市著重招引科技研發、數字創意、檢測中試、無污染生產等創新型產業，促使“工改工”（M0，C65等）模式蓬勃發展。通過將普通工業用地調整為新型產業用地、研發總部用地等方式，將舊工業區升級改造為新型產業園，使產品符合新興產業辦公生產需求。
改造對象：不符合城市發展需要的M1用地為主，具有工業產值低、稅收產出低、土地利用不集約等特征。
實施主體：天安數碼、聯東集團、合一城市更新集團等產業地產商為主，萬科、越秀等地產商積極布局，部分高科技制造企業與房企合作對自有土地實施舊改。
改造手法：出于財務回報，當前主要采用將舊工業區拆除重建升級改造為新型產業園，建設新型產業用房、配套商業、配套公寓等多種物業形態。隨著政策收緊，去地產化導向將倒逼產品邏輯調整，回歸產業本質。
改造目標：在城市工業用地總量限制下，盤活存量低效工業用地，實施產業升級，改造為新型產業用地、研發總部用地等。
模式優勢：政府鼓勵支持力度較大，改造投入相對較低；但同時也存在變現能力弱、產業導入要求高等難題。
綜合整治案例：深圳寶安·西成工業區
項目為企業自用廠房更新，整治范圍71279㎡，原容積率1.69，主要以加工類廠房、員工宿舍為主，研發辦公空間較少。隨時代發展，園區將新能源、電子、信息、設計創意、新媒體產業等新興無污染產業作為重點產業。
通過對園區不同區塊實施針對性的局部拆除重建、空地新建、保留升級等方式，在舊廠房基礎上形成研發樓、研發生產樓、綜合服務樓、人才公寓等多樣化空間，用地性質從M1調整為M1+M0，保留現狀建筑96765㎡，加建118055㎡，容積率提升為3.0，轉型為一個面向中小企業的產業孵化基地。
三、工業轉型城市公共空間
超、特大城市普遍面臨老鋼鐵廠等大型重工業廠區的整體關停轉型需求，如首鋼之于北京、老合鋼之于合肥，它們對市民來說是一個非常重要的群體記憶。
東灘智庫在中鐵合肥帶鋼廠舊改項目中得出經驗，這些占地動輒數十平方公里，內部工業遺跡眾多的工業片區，從關停到徹底轉型將經歷漫長的時間，通常首先需要對核心工業遺跡進行改造，將其更新為城市公共空間，在傳承群體記憶的同時以全新的形象向社會傳達老工業片區在新時代的精神內涵，成為區域整體轉型的文化引擎。
改造對象：鋼鐵廠、貨運碼頭、石化罐區等重工業廠區內的核心工業遺跡。
實施主體：項目大多為國有工業企業資產，主要由政府或公益基金主導，社會資本參與。
改造手法：保留廠區內的核心工業遺跡，并改建為以博物館、美術館、運動館等主題性場館為代表的城市公共空間，其余地塊拆除重建。
改造目標：以主題場館為文化引擎，重塑片區形象，促進重工業區實現整體區域轉型。
模式優勢：核心工業遺跡通常為巨型工業構筑物、廠房等異形建筑，易于與文化結合打造地標，形成宣傳效應，以較小的投入為片區帶來較大的正外部性。
案例：上海徐匯濱江
上海徐匯濱江曾經是聚集各大“鐵、煤、砂、油”的大型工業倉儲運輸基地，濱江碼頭林立，腹地內龍華機場、上飛廠等重大項目眾多。2008年，以世博為契機，占地9.4平方公里的徐匯濱江城市更新正式啟動，由西岸開發集團負責實施，總結倫敦金絲雀碼頭、波士頓港區的改造經驗，明確了文化娛樂和休閑活動在激發城市活力方面的強大催化作用。
徐匯濱江充分利用重要工業遺跡規劃了一系列文化場館和城市開放空間，如余德耀美術館利用原上飛廠機車車間，龍美術館保留北票碼頭運煤軌道，油罐藝術中心將廢棄航油灌改造為綜合性展覽空間，龍華機場跑道變身為跑道公園，輔以當代藝術雙年展、西岸音樂節等文化活動，成功重塑了徐匯濱江在市民心目中的形象，為片區內其他商務街區的開發奠定了良好的基礎。
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